Aktuelles

Mandanteninformation zum Energieausweis 

bei Immobilienkaufverträgen 

Am 1. Mai 2014 trat die neue Energieeinsparverordnung (EnEV) in Kraft. Seit

diesem Zeitpunkt gilt Folgendes: 

Der Energieausweis muss schon in Immobilienanzeigen erwähnt werden. Die 

Pflichtangaben sind enthalten in § 16a EnEV. 

Anschließend muss der Energieausweis dem Kaufinteressenten bei der Besichti-

gung der Immobilie vorgelegt und nach Vertragsschluss übergeben werden (§ 16 

Abs. 2 EnEV). Die Vorlage- und Übergabepflicht besteht unabhängig von 

einem Verlangen des Käufers. 

Ein Verzicht des Käufers auf die Vorlage eines Energieausweises ist seit

dem 1. Mai 2014 nicht mehr möglich. 

Wer vorsätzlich oder leichtfertig gegen die Vorlage- und Übergabepflicht ver-

stößt, begeht eine Ordnungswidrigkeit (§ 27 EnEV). 

Keine Energieausweise müssen vorgelegt werden insbesondere für kleine 

Gebäude mit weniger als 50 qm Wohn- oder Nutzfläche sowie für Baudenkmäler. 

Weitere Ausnahmen enthält § 1 Abs. 2 EnEV, die aber überwiegend nicht für 

Wohngebäude gelten. 

Ein Energieausweis ist wohl auch nicht erforderlich für sog. Abbruchhäuser, d.h. 

in Fällen, in denen der Käufer vorhat, ein Wohngebäude komplett abzureißen. 

Denn die EnEV gilt nach deren § 1 Abs. 2 nur für Gebäude, soweit sie unter 

Einsatz von Energie beheizt werden (dies ist allerdings umstritten).

Energieausweise werden entweder auf Grundlage des Energiebedarfs oder des 

tatsächlichen Energieverbrauchs ausgestellt. Welche Berechnungsweise zu-

grunde zu legen ist und ob ausnahmsweise ein Wahlrecht besteht, hängt davon 

ab, um welches Bauwerk es sich handelt. Näheres ist geregelt in den §§ 17 ff. 

EnEV. 

Bei mehreren Eigentumswohnungen in einem Gebäude muss ein Energieaus-

weis für das gesamte Gebäude erstellt werden, nicht nur für diejenige Eigen-

tumswohnung innerhalb des Gebäudes, die verkauft werden soll. 

Energieausweise müssen Modernisierungsempfehlungen enthalten (§ 17 Abs. 

4 EnEV). Bei Wohngebäuden ist eine Einteilung in Energieeffizienzklassen 

vorgesehen, was Kaufinteressenten den Vergleich und die Einordnung erleich-

tert. 

Der Energieausweis dient nur der Information. Dieser Hinweis findet sich 

bereits auf dem Energieausweis selbst. Die bloße Vorlage eines Energieauswei-

ses ist bei einem normalen Grundstückskaufvertrag nicht als stillschweigende 

Beschaffenheitsvereinbarung des Inhalts zu werten, dass der Verkäufer für die 

Richtigkeit des vom Aussteller errechneten Energiebedarfs bzw. -verbrauchs der 

verkauften Immobilie haftet. Dies wäre auch nicht sachgerecht, denn der Verkäu-

fer, der den Ausweis nicht selbst ausstellt, kann dessen Richtigkeit als techni-

scher Laie in der Regel gar nicht beurteilen. Ferner enthalten die Ausweise nur 

ungefähre Vergleichswerte.